부동산 관련 대출규제수단 LTV와 DTI 및 DSR의 개념, 계산법글로벌 경기침체와 기준금리 인상, 원자재 가격 상승 등의 요인으로 부동산 침체기를 넘어 극심한 거래절벽에 놓인 현재 부동산 시장 분위기를 반전시키기 위해 정부가 수도권 규제지역과 대출 규제 등을 적극 완화하고 있는 추세입니다. 이처럼 수시로 변경되는 주택담보대출 규제를 이해하기 위해 주택가격과 차주의 상환능력을 고려한 LTV, DTI, DSR에 대해 정리해보고자 합니다. 담보인정비율(LTV; Loan To Value ratio) 주택 등을 담보로 대출을 할 때 인정되는 자산가치의 비율로 담보주택의 실제가치 대비 대출금액의 비율담보 대상 물건 가격의 일정 비율까지 대출이 가능하도록 설정한 규제로 지역 담보 물건의 시가, 가구 소득 등에 의해서 LTV비율이 다르게 적용됩니다.기본적으로 LTV는 대출 금액과 선순위 채권, 임차 보증금을 더한 값으로 담보 가치를 나눈 값으로 담보 물건의 시세는 금융 감독원의 규정에 따른 국세청 기준 시가, 국민 은행 KB부동산 시세, 한국 감정원 가치, 감정 평가 법에 의뢰한 감정가 중 1개를 쓰게 되고 있지만 국민 은행을 제외한 대부분의 은행도 담보물 건의 가치를 평가할 때 주로 KB부동산 시세를 쓰고 부동산의 가치를 평가하고 있습니다.LTV=(대출 금액 등÷부동산의 실제 가치)×100LTV가 50%라도 50%의 금액으로부터 담보물에 기존 대출이 있는 경우는 기존 대출 금액을 뺀 금액, 전세 세입자가 있다면 전세 보증금을 뺀 금액이 대출 가능 금액이다 방이 있는 주택의 경우는 방 공제(방 제외)주택 임대차 보호 법상 우선 변제권 보장 금액을 제외)금액을 제한한 뒤 대출이 가능합니다.주택담보대출 실행시 방공제 개념, 대출한도를 늘리는 MCI와 구매자급여증(구 MCG) 비교 주택담보대출 실행시 방공제 개념, 대출한도를 늘리는 MCI와 구매자급여증(구 MCG) 비교방공제는… blog.naver.com집값이 서울 소재 주택담보가치 5억원 아파트를 LTV 50% 적용할 경우 서울시 최우선변제금 5천만원을 제외하고 최대 대출금액은 2억원이 됩니다. 총부채상환비율(DTI; Debt-To-Income) 연소득 대비 주택담보대출의 연원리금과 기타대출의 이자를 합산한 금액의 비율2005년 8월 부동산 시장 과열을 막기 위해서 도입된 총 부채 상환 비율(DTI)는 금융 기관에서 주택 담보 대출을 받음으로써 계산되는 연 원리금 상환액과 신용 대출 등 다른 대출의 이자의 합계가 자신의 연간 소득에서 일정 비율 이상을 초과하지 못하게 하는 규제함으로써 대출자의 무분별한 대출을 막고 대출을 건전성을 확보 할 수 있는 제도입니다.근로 소득 원천 징수 영수증 소득 금액 증명서, 사업 소득 원천 징수 영수증 등의 자료에서 증명한 연간 소득이 5천 만원으로 DIT를 40%로 설정할 경우 은행에서 총 부채(주택 담보 대출 및 기타 대출)원금과 이자를 합한 상환액이 1년에 2천만원을 초과하지 않도록 대출 규모를 제한하게 됩니다.DTI=(주택 담보 대출 연간 원리금 상환액+기타 이자 상환액)/연간 소득 x100년 소득이 5천 만원의 사람이 DTI 40%의 적용을 받게 되면 매년 내놓은 원금과 이자가 2천만원을 넘기 힘드니 다른 대출 없이 주택 담보 대출을 나이 6%의 이율로 동결 기간 없이 30년 원금 균등 상환 방식을 선택하면 약 3억 1천 6백만원 정도의 대출이 가능하다는 의미입니다.여기에 기존 신용 대출 1억원이 있으면 신용 대출 연 이자 상환액 325만원을 제외하고 계산해야 하기 때문에 주택 담보 대출 금액이 줄어들게 됩니다.총 부채 원리금 상환 비율(DSR;Debt Servings Ratio)대출을 받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융 부채 원리금 상환액 비율DSR은 2018년도에 도입된 소득기준대출 규제로 DTI와 비슷하지만 주택담보대출 외에 일반신용대출, 학자금대출, 마이너스통장, 카드론, 할부거래 등 기존의 다른 대출이 있으면 다른 대출의 연간 원리금 상환액과 새로 받는 주택담보대출의 원리금 상환액을 합쳐 일정 비율을 초과할 수 없도록 하는 규제입니다. DSR이 40%일 때 연소득이 5천만원이라고 가정하면 전체 대출액의 연간 원리금 상환액이 2천만원을 초과할 수 없다는 의미입니다. 전세대출, 중도금대출이나 소액신용대출과 같은 서민 주거나 생계와 밀접한 대출은 DRS 적용 제외되며 마이너스 통장의 경우 실제 사용한 금액이 아닌 한도금액을 기준으로 DSR에 포함되어 계산됩니다. DSR = 대출원리금상환액 합계÷연소득 LTV, DTI와 DSR 비교DTI는 대출자의 소득을 기준으로 부채 총량을 결정하고 LTV는 주택과 같은 담보물 가격에 대해 부채 총량을 결정하는 방식입니다. DTI와 DSR을 비교하면 DTI는 기존 대출의 이자 상환 부담만을 대상으로 계산되지만 DSR은 원리금 상환 부담까지 감안해 계산되기 때문에 DTI보다 더 강화된 대출 규제라고 할 수 있습니다.DTI 40%DSR 40% 연소득 50,000,000원 50,000,000원 주택담보대출금액(연5%,30년원금균등상환) 224,000,000원 151,300,000원 주택 융자 연원금 상환액 7466,667원 50433원 주택담보대출 연이자상환액 11,028,889원 7,449,424엔 신용대출금액(연5%,5년상환) 30,000、001천엔 주택담보대출 연간원금상환액 3만엔 신용대출 연간원금상환액 미상환액 0%연간 소득 5천만원의 임차인이 기존 5%이율의 신용 대출이 5천만원일 경우 주택 담보 대출이 DTI40%가 적용되는 경우에는 기존 대출의 연 이자 상환액과 새로운 주택 담보 대출 원리금을 합한 금액이 연 2천만원을 넘지 못하기 때문에 주택 담보 대출 가능 금액이 2억 2천만원 정도 됩니다.한편 DSR40%가 적용될 경우 연 원리금 상환액을 2천만원을 넘어설 수 없는 조건은 같지만 기존 신용 대출의 연 이자 상환액과 연 원리금 상환액을 합한 금액을 뺀 금액 한도 내에서 주택 담보 대출 원리금 상환액이 결정됩니다.DSR은 신용 대출 원금 상환액도 포함되므로 DIT에 비해서 주택 담보 대출 금액이 작아집니다.주택 담보 대출 때 규제는 1개만 적용되는 것이 아니라 동시에 적용되는 경우가 대부분입니다.쉽게 이해하면 현재 규제 지역 내 주택 가격대별로 차등 적용했던 주택 담보 대출의 LTV(담보 인정 비율)을 주택 가격에 상관 없이 50%를 적용하고 10억의 아파트를 구입하면 5억원 대출이 가능하지만, LTV와 함께 주택 담보 대출 때 DSR이 적용되기 때문에 LTV50%를 모두 적용하기 어려운 상황이 됩니다.미국의 기준 금리 인상 기조가 내년에도 이어질 것으로 예상되기 때문에 차주의 이자 부담이 갈수록 늘어나고 있죠.주택 구입 시 본인이 거주하는 지역의 규제 여부나 주택 가격, 연간 소득 등을 고려하고 계획을 세울 필요하다고 생각합니다.연소득 5천만원 차주가 기존 5% 이율의 신용대출이 5천만원 있는 경우, 주택담보대출이 DTI 40%가 적용되는 경우에는 기존 대출의 연이자상환액과 새 주택담보대출 원리금을 합산한 금액이 연 2천만원을 초과할 수 없기 때문에 주택담보대출이 가능한 금액이 2억2천만원 정도 됩니다.한편 DSR 40%가 적용될 경우 연 원리금 상환액을 2천만원을 초과할 수 없는 조건은 동일하지만 기존 신용대출의 연 이자 상환액과 연 원금 상환액을 합한 금액을 제외한 금액 한도 내에서 주택담보대출 원리금 상환 금액이 결정되게 됩니다. DSR은 신용대출 원금 상환액도 포함되기 때문에 DIT에 비해 주택담보대출 금액이 작아집니다. 주택담보대출 시 규제는 하나만 적용되는 것이 아니라 동시에 적용되는 경우가 대부분입니다. 쉽게 이해하면 현재 규제지역 내 주택가격별로 차등 적용하던 주택담보대출의 LTV(담보인정비율)를 집값과 상관없이 50%를 적용해 10억 아파트를 사면 5억원 대출이 가능한데 LTV와 함께 주택담보대출 때 DSR이 적용되기 때문에 LTV 50%를 모두 적용하기 어려운 상황이 되는 것입니다. 미국의 기준금리 인상 기조가 내년에도 이어질 것으로 예상되면서 차주들의 이자 부담이 갈수록 늘고 있습니다. 주택 구입 시 본인이 거주하고 있는 지역의 규제 여부와 집값, 연소득 등을 고려하여 계획을 세우는 것이 필요할 것으로 보입니다.
