누군가 아파트 한 채가 아닌 한 채를 지어 분양하려고 한다고 가정해 봅시다. 국내 모든 땅에 아파트 건축이 가능할까요? 불가능할까요?
soppeldunk, 출처 Unsplash
부동산 지식이 많지 않은 분들은 ‘산이나 한적한 마을에 아파트를 본 적이 없어서 그런 곳은 안 되지 않을까’라고 생각하실 수도 있습니다.어떤 분들은 ‘건축은 가능하지만 수요가 없고 그런 곳은 아파트 건축을 안 하는 것 아니냐.’라고 생각할 수도 있겠죠.정답은 여러분도 아시다시피 ‘불가능하다’입니다.먼저 건축법상 아파트는 ‘공동주택으로 주택으로 사용되는 층수가 5층 이상인 주택’을 말합니다.하지만 국내 토지 중 공동주택을 건축할 수 없는 곳이나 5층 이상 건축이 불가능한 곳도 많습니다. 그 이유는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 「국세법」이라 한다.)로 국내의 모든 토지를 그 이용목적에 따라 「용도지역」으로 세분화하고 그 용도지역에 따라 행위제한을 구분하였습니다. 건축할 수 있는 건축물의 종류, 건축 높이나 면적에 영향을 미치는 건폐율, 용적률 등을 정하고 있는 것입니다.
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<그림 1> 자연녹지지역의 건폐율, 용적률 상한선이 각각 20%, 80%
위 <그림 1>과 같이 용도지역이 자연녹지인 경우 ‘건축할 수 있는 건축물은 4층 이하의 건축물에 한한다’고 국세법에 규정되어 있으므로 아파트 건축은 불가능합니다. 용도지역이란 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적 효율적으로 이용하고 공공복리 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 않도록 도시관리계획에서 결정한 지역을 말한다.국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조
용도지역은 크게 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 구분합니다.
<그림2>용도지역구분
도시 지역은 다시 주거 지역, 상업 지역, 공업 지역, 녹지 지역으로 구분합니다. 그리고 다시 아래 <그림3>와 같이 주요 용도에 따라 세분화됩니다.<그림3> 도시지역 내 세분화된 용도지역도시지역 이외의 지역은 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 구분됩니다.<그림 4> 도시 이외의 지역의 용도 지역무엇보다 중요한 것은 ‘용도 지역’에 관한 투자의 핵심은 용도 지역의 상향 조정이 예상되는 지역일 것입니다. 사실 용도지역 변경은 결코 쉽지 않습니다. 단순히 용도지역이 변경되면 토지주에게 막대한 불로소득을 주고 그로 인해 지역 내, 지역 간 형평성 논란에서 자유로울 수 없기 때문입니다.그럼에도 불구하고 제주도는 도시지역 확장, 대규모 국책사업과 제주국제자유도시개발센터(JDC) 등 공기업 주도사업, 개발에 따른 문제(쓰레기매립지, 하수종말처리장 등) 해결 등과 맞물려 용도지역이 변경되어 왔습니다.아래 한국부동산원이 매년 제공하고 있는 제주특별자치도 토지가격 비준표에 따르면 단순히 용도지역이 자연녹지에서 일종의 일반주거지역으로 변경되는 것만으로도 2.42배의 가치가 상승하는 것을 알 수 있습니다.[표1] 2023년 제주도 토지가격 비준표용도 지역 변경은 전술한 것처럼 쉽지 않지만 도시 내의 개발이 완료된 토지보다는 미개발 토지가 상대적으로 변경되기 쉽고, 도시 지역 이외 지역에서 도시로 편입되어 편집되는 사례가 절대적으로 많습니다. 주거 지역, 상업 지역, 공업 지역은 이미 주택과 상가, 공장 등이 밀집되어 있어 용도 지역을 변경하고 그 목적을 달성하기에는 시간과 비용이 많이 걸립니다. 기존 건물을 철거하고 다시 용도 지역에 맞는 건물을 건축해야 가능하기 때문입니다. 현재 화베이 공단의 이전 계획이 지지부진한 이유가 바로 이런 이유 때문입니다.그럼에도 불구하고 우리가 눈여겨봐야 할 용도 지역은 어디인가요?우리는 도시 내의 자연 녹지 지역과 도시 밖 지역에서는 계획 관리 지역을 주시해야 합니다.자연 녹지는 주거 상업 공업 지역 근처에 위치하고 건축에 필요한 기반 시설(전기, 상수도, 하수도)도 근거리 용도 지역의 상향이 충분히 예상합니다. 비도시 지역으로 용도 지역 변경 가능성이 높은 지역은 계획 관리 지역입니다. 계획 관리 지역은 도시로 편입이 예상되는 지역이나 자연 환경을 고려하여 제한적인 이용·개발을 하려는 지역에서 계획적·체계적인 관리가 필요한 지역<국토 계획 및 이용에 관한 법률 제36조)과밀화된 도시지역의 확장이 필요한 경우 가장 우선적으로 고려되는 지역이 계획관리지역입니다.제주도의 자연을 보존하는 동시에 성장이라는 두 마리 토끼를 잡기 위해 제주도는 도심 외연 확산을 최소화하고 구도심과 기개발 지역을 고도화 재생하는 사업에 초점을 맞추고 있습니다.TheDigitalArtist출pixPixabay결론적으로 부동산 투자뿐만 아니라 토지 이용 목적에 부합하는 개발 행위와 제한 사항, 건축 가능한 건축물 등의 확인을 위해 용도 지역 학습은 필수적인 절차입니다.또한 제주도 도시계획조례를 통해 행위제한사항과 건축사항 등은 조정될 수 있으므로 조례부분은 앞으로 더 자세히 기술하겠습니다.감사합니다。